ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА им. К.Д. ПАМФИЛОВА
БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ
МЕНЕДЖМЕНТА В ПРАКТИКЕ УПРАВЛЯЮЩИХ
КОМПАНИЙ (ДИРЕКЦИЙ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА)
ИЗДАНИЕ ПЕРВОЕ
Под редакцией
ПИВОВАРОВА В.Ф.
ДИРЕКТОРА АКАДЕМИИ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА,
АКАДЕМИКА, ДОКТОРА ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК
МОСКВА 2003
СОДЕРЖАНИЕ
|
ВВЕДЕНИЕ
1. КОМПЛЕКС МЕРОПРИЯТИЙ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ
2. МЕХАНИЗМ ПЕРЕХОДА НА НОВУЮ МОДЕЛЬ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ В ЖКХ
2.1. СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ВЫХОДА НА РЫНОК ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ
2.2. МОНИТОРИНГ И ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ - КАК ИНСТРУМЕНТ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
2.3. ПРИМЕРНЫЕ ИНДИКАТОРЫ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
3.1. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПОШАГОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПЕРЕДАЧЕ ПОЛНОМОЧИЙ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
4. ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СООТВЕТСТВИИ С ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
5. ПРИМЕНЕНИЕ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ МЕНЕДЖМЕНТА В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
5.1. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ МЕНЕДЖМЕНТА
5.1.1. Эволюция социально-экономических условий становления менеджмента
5.1.2. Механизм научного менеджмента
5.1.3. Механизм административного (классического менеджмента)
5.1.4. Механизм рациональной бюрократии
5.1.5. Современные методы менеджмента
5.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ДЕЛОВОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ НАПРАВЛЕННОЙ НА УСПЕХ
5.3. УПРАВЛЕНИЕ ВНУТРЕННЕЙ СРЕДОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
5.4. ВЛИЯНИЕ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ НА ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
5.5. ДВАДЦАТЬ ПРИНЦИПОВ МЕНЕДЖМЕНТА, НАИБОЛЕЕ АКТУАЛЬНЫХ И ПРИЕМЛЕМЫХ ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ
5.5.1. Оценка эффективности применения выработанных принципов менеджмента
5.5.2. Мероприятия необходимые для поднятия реализуемости основных принципов менеджмента
5.5.3. Заповеди Управляющей компании
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МИССИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ И ЕЕ РОЛЬ В РАЗВИТИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
7. ОЦЕНКА РИСКОВ ПРЕДПРИЯТИЙ УПРАВЛЯЮЩИХ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
8. SWOT-АНАЛИЗ - КАК СТРАТЕГИЧЕСКИЙ БАЛАНС ДИРЕКЦИИ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА
9. МАРКЕТИНГ И ЕГО РОЛЬ В ПОВЫШЕНИИ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ УПРАВЛЯЮЩЕГО ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
10. ОРГАНИЗАЦИИ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ КАК ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ
10.1. ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОХОЗЯЙСТВОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
11. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ДЕЛЕГИРОВАНИЯ
ПОЛНОМОЧИЙ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ НА ПРЕДПРИЯТИИ
УПРАВЛЯЮЩИМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
11.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МЕТОДА ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ КАК ПЕРЕДОВОГО МЕТОДА МЕНЕДЖМЕНТА («ГАРЦБУРСКАЯ МОДЕЛЬ»)
11.2. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ В ПРАКТИКЕ КОМПАНИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ
ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
11.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДИАПАЗОНА ДЕЛЕГИРОВАНИЯ
11.4. ВВЕДЕНИЕ СИСТЕМЫ ОПИСАНИЯ РАБОЧИХ МЕСТ В ДЕЙСТВИЕ
11.5. АНКЕТА ДЛЯ СОТРУДНИКОВ
12. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РАЗРАБОТКИ ОБЩЕЙ ИНСТРУКЦИИ
ПО УПРАВЛЕНИЮ
12.1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ СУЩНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ ДЕЛОВОГО СОТРУДНИЧЕСТВА
12.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛНОМОЧИЙ, КОТОРЫМИ НАДЕЛЯЕТ РУКОВОДИТЕЛЬ ПОДЧИНЕННЫХ
12.3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СОТРУДНИКА ПРИ РУКОВОДСТВЕ С ДЕЛЕГИРОВАНИЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
12.4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РУКОВОДИТЕЛЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ С ДЕЛЕГИРОВАНИЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
12.5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НА ОСНОВЕ ДЕЛОВОГО СОТРУДНИЧЕСТВА
12.6. ПРИНЦИПЫ БЕСЕДЫ И ОБСУЖДЕНИЯ С СОТРУДНИКАМИ
12.7. СОВЕЩАНИЕ, СЛУЖЕБНАЯ БЕСЕДА, БЕСЕДА ЗА КРУГЛЫМ СТОЛОМ - НЕОБХОДИМЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ МЕТОДА «ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ»
12.8. ШТАБ - КАК ФОРМА ОРГАНИЗАЦИОННОЙ СТРУКТУРЫ
12.9. РАБОТА В «КОМАНДЕ» - НЕДОСТАТКИ И ПРЕИМУЩЕСТВА
12.10. ЗАМЕСТИТЕЛЬСТВО - КАК ВРЕМЕННОЕ ДЕЛЕГИРОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
12.11. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕЛЕЙ
12.12. ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ ДЕЛОВОГО СОТРУДНИЧЕСТВА
12.13. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕЛЕВЫХ КОМАНД И ОРГАНИЗАЦИЯ ИХ РАБОТЫ
12.13.1. Преимущества работы командой
12.13.2. Недостатки работы командой
12.13.3. Основные условия успешной работы командой:
12.14. ФУНКЦИИ ОБСУЖДЕНИЯ ЗА КРУГЛЫМ СТОЛОМ
12.15. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ
12.16. ПРАВИЛА ОРГАНИЗАЦИИ ЗАМЕЩЕНИЯ, НАБЛЮДЕНИЯ ИЛИ ЗАМЕНЫ
12.17. ПОРЯДОК ВЫДАЧИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОРУЧЕНИЙ, Т.Е. ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА, КОТОРЫХ ПРИДЕРЖИВАЕТСЯ НАЧАЛЬНИК, ЕСЛИ ОН ДАЕТ ОСОБЫЕ ПОРУЧЕНИЯ ПОДЧИНЕННЫМ
12.18. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ЖАЛОБ
12.19. ПРИНЦИПЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ НАД РАБОТОЙ И РЕЗУЛЬТАТАМИ
12.19.1. Служебный контроль
12.19.2. Контроль результатов работы
12.19.3. Контроль результатов работы сотрудника.
12.19.4. Контроль результатов работы начальника
12.20. КООРДИНАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СОТРУДНИКОВ
12.21. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ КРИТИКИ И ПОХВАЛЫ
12.22. ПООЩРЕНИЕ КАК СРЕДСТВО РУКОВОДСТВА
12.23. ПРИНЦИПЫ ОБМЕНА ИНФОРМАЦИЕЙ
12.23.1. Информация сверху вниз
12.23.2. Основная информация
12.23.3. Текущая информация
13. ОПИСАНИЯ РАБОЧИХ МЕСТ
13.1. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ДИРЕКТОРА
13.2. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА
13.3. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ОБЩИМ ВОПРОСАМ
13.4. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО БЛАГОУСТРОЙСТВУ
13.5. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ЭКОНОМИКЕ
13.6. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ГЛАВНОГО БУХГАЛТЕРА
13.7. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ГЛАВНОГО ДИСПЕТЧЕРА
13.8. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ОТДЕЛА БЛАГОУСТРОЙСТВА
13.9. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ОТДЕЛА ЭКСПЛУАТАЦИИ И КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
13.10. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ПЛАНОВОГО ОТДЕЛА
13.11. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ОБЩЕГО ОТДЕЛА
13.12. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА РУКОВОДИТЕЛЯ ЕДИНОГО ИНФОРМАЦИОННО-РАСЧЕТНОГО ЦЕНТРА
14. ИНФОРМИРОВАНИЕ И КАТАЛОГИ ИНФОРМИРОВАНИЯ
14.1. МЕТОДЫ ИНФОРМИРОВАНИЯ
14.1.1. Устная информация
14.1.2. Письменная информация
14.2. ИНФОРМАЦИЯ СНИЗУ ВВЕРХ
14.3. ГОРИЗОНТАЛЬНОЕ ИНФОРМИРОВАНИЕ
14.4. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ НАЧАЛЬНИКА
14.5. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ СОТРУДНИКА
14.6. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО БЛАГОУСТРОЙСТВУ
14.7. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА
14.8. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ОБЩИМ ВОПРОСАМ
14.9. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ГЛАВНОГО БУХГАЛТЕРА
14.10. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ГЛАВНОГО ДИСПЕТЧЕРА
14.11. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ЭКОНОМИКЕ
14.12. ПЛАН ПРОВЕРОК СИСТЕМ УЧЁТА И КОНТРОЛЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАБОТЫ
15. ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О ПЕРСОНАЛЕ ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ (ДИРЕКЦИИ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА)
ПРИЛОЖЕНИЯ
1. ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ПРИ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
3. СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОГО ОСМОТРА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
4. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАНОВЫХ ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
5. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ВНЕПЛАНОВОГО (НЕПРЕДВИДИМОГО) ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОТДЕЛЬНЫХ ЧАСТЕЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ИХ ОБОРУДОВАНИЯ
6. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ
7. ОРГАНИЗАЦИЯ И ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
8. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ
8.1. Перечень работ, выполняемых при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
8.2. Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
8.3. Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
8.4. Перечень работ, выполняемых при проведении частичных осмотров:
8.5. Перечень прочих работ:
9. НОРМЫ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ И ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЖИЛЫХ ДОМОВ
10. ОРГАНИЗАЦИЯ И ПЛАНИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
10.1. Перечень работ, производимых за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда:
10.2. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт
11. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
11.1. Фундаменты и подвальные помещения
11.2. Стены
11.3. Перекрытия
11.4. Крыши
11.5. Оконные и дверные заполнения
11.6. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки)
над входами в подъезды, подвалы, балконы верхних этажей
11.7. Полы
11.8. Внутренняя отделка
11.9. Наружная отделка
11.10. Центральное отопление
11.11. Вентиляция
11.12. Водопровод и канализация
11.13. Электротехнические устройства
11.14. Внешнее благоустройство
11.15 Разные работы
12. СОДЕРЖАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
12.1. Содержание лестничных клеток
12.2. Периодичность основных работ по обслуживанию мусоропроводов
12.3. Порядок уборки подъезда
12.4. Типовые укрупненные нормы обслуживания на работы по уборке лестничных клеток
12.5. Периодичность основных работ по уборке лестничных клеток
13. ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО ЗДАНИЙ И ТЕРРИТОРИЙ
13.1. Организация и уборка придомовой территории
13.2. Работы, выполняемые при уборке территорий, в зависимости от сезона
14. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, СВЯЗАННЫХ С ОБСЛУЖИВАНИЕМ НАСЕЛЕНИЯ, СОДЕРЖАНИЕМ ДОМА И ПРИЛЕГАЮЩИХ ТЕРРИТОРИЙ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ
15. КРИТЕРИИ ОЦЕНОК СОСТОЯНИЯ УБОРКИ И САНИТАРНОГО СОДЕРЖАНИЯ ТЕРРИТОРИИ (САНИТАРНОЙ ОЧИСТКИ)
15.1. Порядок определения оценки санитарного содержания и уборки.
16. ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ДИСПЕТЧЕРИЗАЦИИ И КОНТРОЛИРУЕМЫХ ПАРАМЕТРОВ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ ОБСЛУЖИВАЕМЫХ ОБЪЕДИНЕННЫХ ДИСПЕТЧЕРСКИХ СЛУЖБ (ОДС)
16.1. Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
|
Опыт последних лет показал, что большинство предприятий управляющих жилищным фондом не готово к ведению конкурентной борьбы. Одним из ключевых факторов определяющих создавшееся положение, является отсутствие систематизированных представлений о том, что является конкурентным преимуществом, какие проблемы необходимо решить для повышения эффективности управления жилищным фондом, какими инструментами современного менеджмента можно при этом воспользоваться. В жилищном хозяйстве, где до сих пор бюджетные ассигнования являются основным источником финансирования, остро стоит вопрос совершенствования менеджмента для управления финансовыми потоками, и перевода отрасли в режим безубыточного функционирования. Это является одной из причин переосмысления практики управления, и руководство предприятий все больше начинает склоняться к мысли о необходимости перехода от административно-командных методов управления к более современным, направляя свои усилия на использование знаний, накопленных современной наукой управления. Главную цель в таком случае, можно определить как повышение уровня жизни населения, всё более полное удовлетворение его потребностей в продукции и услугах жилищно-коммунального комплекса.
Стиль управления или руководства - важнейший фактор в менеджменте на предприятии, Управляющем жилищным фондом. Правильно определённый и успешно применяемый стиль позволяет наиболее эффективно использовать потенциал всех сотрудников предприятия. Сегодня практически на всех предприятиях жилищно-коммунального хозяйства растет интерес к новым формам руководства и организации в экономике и административном управлении. В книге проведен анализ и выявлены основные тенденции развития предприятий, организующих взаимодействие между всеми участниками жилищно-коммунального комплекса - Управляющих компаний, раскрыты возможности применения метода делегирования полномочий и ответственности для повышения эффективности управления и повышения качества обслуживания потребителей, в данном случае населения. Однако не стоит искать в книге готовые рецепты. Их не бывает. Менеджмент как практика управления - дело творческое
Рекомендации, изложенные в этой книге, опираются на более чем двадцатилетний опыт работы авторов в области руководства и организации труда на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства. Книга написана «из практики - для практики. Авторы считают, что книга будет полезна руководителям предприятий, управляющих жилищным фондом, а также заместителям руководителей муниципальных образований, курирующих жилищно-коммунальное хозяйство. Работе над этой книгой также помогли знания полученные авторами в «Высшей школе корпоративного управления» Академии народного хозяйства при правительстве Российской Федерации (директор С.О. Календжян).
Авторы также благодарят директора дирекции единого заказчика «Проспект Вернадского» города Москвы Салахову Р.А. за предоставленные материалы при подготовке книги.
Особая благодарность за оказанное консультирование авторы выражают первому заместителю Мэра города Москвы к.э.н. Аксенов П.Н. и научному руководителю д.э.н. Кирилловой А.Н.
АВТОРЫ:
Гридасов С.Ю. - заместитель директора ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства, слушатель аспирантуры;
Еремеев С.А.-глава Управы района «Черемушки» города Москвы, слушатель аспирантуры;
Шефель О.М.-директор федерального центра реформирования ЖКХ Академии коммунального хозяйства, слушатель аспирантуры.
ВВЕДЕНИЕ
«...И, поскольку каждый отдельный человек старается по возможности употребить свой капитал на поддержку отечественной промышленности и так направить эту промышленность, чтобы продукт ее обладал наибольшей стоимостью, поскольку он обязательно содействует тому, чтобы годовой доход общества был максимально велик. Разумеется, он и не имеет в виду содействовать общественной пользе и не осознаёт, насколько он содействует ей. Предпочитая оказать поддержку отечественной промышленности, а не иностранной, он имеет лишь собственный интерес. А, направляя эту промышленность таким образом, чтобы ее продукт обладал максимальной стоимостью, он преследует лишь собственную выгоду, причем в этом случае, как и во многих других, он невидимой рукой направляется к цели, которая совсем не входила в его намерения. При этом общество не всегда страдает из-за того, что эта цель не входила в его намерения. Преследуя свои собственные интересы, он часто более действенным образом служит интересам общества, чем тогда, когда сознательно стремиться служить им. Мне ни разу не приходилось слышать, что много хорошего было сделано теми, которые делали вид, что они ведут торговлю ради блага общества. Впрочем, подобные претензии не очень обычны среди купцов, и немного надо слов чтобы уговорить их отказываться от них»
|
|
Адам Смит
«Исследование о природе и причинах богатств народов».
|
Эти слова были написаны великим шотландским исследователем Адамом Смитом более двух сот лет назад, а вопрос необходимости проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства, в том ключе, в котором она проводится в России, приобрел актуальность, в начале 90-х годов, но изречение понятно нам и сегодня. Подавляющее господство государственной собственности, высокая централизация управления, искусственная монополизация и значительная дотационность этой сферы сформировали искаженную мотивацию поведения всех субъектов взаимоотношений и обусловили общую неэффективность функционирования жилищно-коммунальной сферы.
Так называемый «затратный механизм», доминирующий в этой сфере, являлся характерной чертой всей экономики страны того периода, что объективно должно было предполагать использование для реформирования жилищно-коммунального хозяйства тех же механизмов, что и любом другом секторе экономики. Однако подходы к реформированию этой сферы оказались принципиально иными, что во многом определило характер проблем и процессов, свойственных современному этапу реформирования ЖКХ.
Принятие в 1991 году Верховным Советом РФ Постановления № 3010 создало условия для осуществления процесса передачи в муниципальную собственность государственного и ведомственного жилого фонда, объектов инженерной инфраструктуры, жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, находящихся ранее в ведении местных советов и приватизируемых предприятий. Таким образом, создавалась материально-техническая основа для управления принятым жилищным фондом на муниципальном уровне.
Взамен существовавшей ранее ведомственной управленческой вертикали формировались децентрализованная муниципальная система управления жилищно-коммунальным хозяйством, характеризующаяся многообразием вариантов в зависимости от специфики территорий и местных условий.
Характер дальнейших преобразований системы отношений в жилищно-коммунальной сфере во многом определился принятым в то время порядком приватизации жилья, которая позволила гражданам, проживающим как в муниципальном, так и в «ведомственном» жилищном фонде, приватизировать свои квартиры практически бесплатно, однако она до сих пор не доведена до логического конца.
В связи с тем, что в процессе проведения приватизации в собственность проживающих передавались только жилые помещения, а места общего пользования по-прежнему оставались в муниципальной собственности граждане, приобретя квартиры в собственность, не стали одновременно собственниками мест общего пользования, таких, как - лестничные клетки, коридоры, подвалы, крыши лифты, придомовая территория. Поэтому, несмотря на то, что доля приватизированного жилья сегодня в среднем составляет уже более 60%, подавляющее большинство зданий по-прежнему находится в муниципальной собственности.
В связи с проведенной у нас, таким образом, приватизации жилья, в стране появился рынок жилья, в то время как рынок жилищных услуг не заработал. Избранная модель приватизации жилья сформировала лишь вторичный рынок квартир, но совершенно не затронула проблему формирования рынка жилищно-коммунальных услуг и не повлияла на совершенствование механизмов управления и обслуживания жилищного фонда.
Существующие товарищества собственников жилья можно пересчитать по пальцам. В результате чего, в подавляющем большинстве многоквартирных домов, которые представляют собой единый комплекс недвижимого имущества, появились не только разные собственники, но и различные формы собственности (частная, муниципальная, государственная и др.). Так, наряду с неприватизированными квартирами, которые по-прежнему остались в муниципальной собственности, появились частные собственники приватизированных и приобретенных на вторичном рынке квартир, а иногда и нежилых помещений.
В начале 90-х годов тарифы на жилищно-коммунальные услуги поддерживались на чрезвычайно низком уровне и дотировались из государственного бюджета на девяносто процентов. Квартирная плата, включающая платежи населения за коммунальные услуги, составляла около 2,5 % среднего дохода семьи.
Со вступлением в силу в конце 1992 года Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определились основные концептуальные подходы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
В области оплаты жилья и коммунальных услуг была принята стратегия ее постепенного повышения с целью покрытия уровня затрат на содержание ЖКХ за счет самих потребителей (жителей), развивая одновременно систему социальной поддержки малообеспеченных слоев населения путем представления им бюджетных субсидий адресного характера. В качестве критерия стали использоваться нормативно-установленная доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в семейном бюджете и социальная норма площади установленная для каждого региона.
В области преобразований управления жилищно-коммунальным хозяйством была принята стратегия децентрализации и упрощения структуры управления ЖКХ в основном путем разделения функций заказчика и подрядчика. Главной целью подобных преобразований являлось снижение затрат при одновременном повышении качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, чему должен был способствовать принцип конкурсного отбора подрядных организаций в тех сферах, где объективно возможна демонополизации, прежде всего в обслуживании жилого фонда.
Монополизм, существующий сегодня в сфере ЖКХ, не дает гражданам возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг. Результатом господства муниципальной собственности стало отсутствие субъектов рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере. Нет настоящего заказчика, способного самостоятельно расплачиваться за предоставляемые услуги, контролировать их выполнение и имеющего право выбора. Положение осложняется самим характером муниципальных услуг.
Учитывая то, что система отопления и водоснабжения в жилых домах в основном централизованная, а потребитель индивидуальный, встает вопрос об управляющей организации, которая в интересах потребителя заключает договор с поставщиками услуг, контролирует предоставление этих услуг необходимого качества и количества, осуществляет сбор платежей.
Кроме того, при обслуживании мест общего пользования в многоквартирных домах, придомовых территориях (уборка, сбор, вывоз отходов), эксплуатации инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, ремонте и уборке дорог, озеленении, об уличном освещении, утилизации и захоронении твердых бытовых отходов - также возникает проблема определения заинтересованного лица (заказчика), который мог бы управлять от имени собственника жилищным фондом, то есть мог обеспечить обслуживание общей части жилого многоквартирного дома и территории, не являющейся частной собственностью.
В результате действия законов свободного рынка, цены должны координировать действия субъектов хозяйственных отношений, каждый из которых преследует собственную выгоду, причём координирует таким образом, что каждый из участников сделки выигрывает.
В этой связи необходимо отметить, что платежи установившиеся в жилищно-коммунальном хозяйстве на уровне, достаточном для покрытия лишь части расходов от стоимости предоставляемых услуг, ставят жителей в зависимое положение от муниципальных организаций и препятствуют появлению конкурентных предложений.
В такой специфической сфере, как коммунальное хозяйство, не созданы условия для развёртывания конкурентной борьбы в классическом виде. Значительную часть жилищно-коммунального комплекса составляет инженерное хозяйство. Жёсткая привязка посредством водопроводных, газовых, тепловых, электрических сетей потребителей к производителям - важнейшая его особенность. Другая же его часть (внешнее благоустройство, эксплуатация и т.п.), где монополия в принципе невозможна, заменяется монополией потребителя - монопсонией (monophony).
Потребителем в данном случае от имени населения выступает управляющая организация (в лице дирекции единого заказчика, имеющей в основном форму государственного либо муниципального предприятия или учреждения). На сегодняшний день в сферу деятельности монопсониста входят и работы по управлению жилищным фондом, являющегося практически во всём мире достоянием рынка.
Следует отметить, что в условиях дотирования жилищно-коммунальных услуг, существующим Управляющим компаниям - службам заказчика, успешно работать практически невозможно. Сегодня, когда муниципальный бюджет оплачивает жилищно-коммунальным службам большую часть расходов, ни у жителей, ни у территориальных органов самоуправления нет возможности выбора. Системой дотирования они жестко привязаны к сложившимся хозяйственным схемам.
Дотирование представляет серьёзную проблему в условиях повышения себестоимости продукции услуг ЖКХ. Себестоимость постоянно растет, поскольку в созданных условиях, монополистам нет нужды искать пути ее снижения. В результате бюджет сегодня несёт неоправданно большие расходы, а потери в производстве при предоставлении населению коммунальных услуг увеличиваются, к тому же аварийность растет.
Погашение разрыва в размере величины установленных тарифов и себестоимости единицы услуги лежит на муниципальных бюджетах. Именно поэтому вопрос о стопроцентной оплате населения жилищно-коммунальных услуг за последнее время приобрёл особенную остроту.
А пока же процесс воспроизводства жилищного фонда и инженерной инфраструктуры сведен к минимуму, в то время как большую часть муниципальных бюджетов тратится на решение проблем социальной поддержки малоимущих, ветеранов, пенсионеров и т.п. Отсутствие серьёзных экономических механизмов стимулирования жилищно-коммунальных служб к снижению своих затрат не позволяет им повысить эффективность своей работы.
Хозяйственный механизм действующей системы управления жилищно-коммунальным комплексом таков, что местный бюджет является основным источником покрытия разницы в тарифах на тепловую энергию, отпускаемую населению, в то время как экономические предпосылки рыночных отношений предполагает максимальную самоокупаемость затрат на эксплуатационную деятельность.
Несоответствие рассматриваемого хозяйственного механизма экономическим особенностям рыночной системы проявляется и в отсутствии стимулирования и экономической ответственности производителей перед потребителями. Это, естественно, не отражает такую особенность рынка, как зависимость экономических результатов от объёмных и качественных показателей.
Сложившийся в прошлые десятилетия хозяйственный механизм управления, имеющий ярко выраженный затратный характер и не ориентированный на удовлетворение желаний потребителей, в главных своих чертах, в жилищно-коммунальном хозяйстве, продолжает оставаться неизменным.
Эти и другие недостатки хозяйственного механизма, созданного в годы плановой экономики, нашли своё отражение и в системе управления городским хозяйством. Экономический механизм его функционирования, противоречит структурной и экономической реформе, направленной на формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере.
В то время как перестройка системы управления жилищным хозяйством должна учитывать:
- особенности сложившейся финансовой ситуации в стране;
- негативные последствия монополизма не только при предоставлении коммунальных услуг и обслуживании жилищного фонда, но и в управлении им;
- необходимость предоставления равных условий частным предприятиям, пришедшим на рынок обслуживания жилья и жилищных услуг;
- расширение спектра предоставляемых услуг;
- повышение их качества при снижении себестоимости.
Классическая форма Управляющих компаний - службы заказчика, которую попытались воплотить в стране, не работает должным образом. Этот орган, имея на своём балансе муниципальный жилищный фонд, выступает заказчиком на выполнение жилищно-эксплуатационных услуг, заключает договора с подрядными организациями любых форм собственности и оплачивает выполненные работы.
Это существенный шаг вперёд по сравнению с той ситуацией, когда муниципальные жилищные предприятия объединяли функции, как заказчика, так и подрядчика. Более того, при создании служб заказчика, существенно облегчается решение правовых и организационных проблем, связанных с привлечением новых, в том числе частных, фирм к обслуживанию жилищного фонда. Легче решаются вопросы, связанные с заключением договоров.
Однако повсеместно сохранившиеся административно-командные методы управления не способствовали появлению творческой инициативы. Новые эффективные методы менеджмента не внедрялись. Несогласованность, некомплектность и неразработанность нормативов, методических принципов и подходов не дали возможности провести реформирование отрасли должным образом.
Острота проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства в условиях углубляющихся социально-экономических преобразований потребовала необходимости в корректировке темпов и этапов изменений в оплате жилья и коммунальных услуг. Необходимо вместо существующих сегодня в форме унитарных предприятий и учреждений служб заказчика впустить на рынок управления жилищным фондом частные компании.
К сожалению, все преобразования в жилищно-коммунальном хозяйстве, идут чрезвычайно сложно. Проведение реформирования отрасли предъявляет повышенные требования к руководителям и бухгалтерам жилищных организаций, которые не имеют опыта работы в рыночной среде, плохо представляют себе функции управляющей компании своего статуса.
Необходимо учитывать и принимать во внимание, что они также социально не адаптированы к изменению своего статуса. Поэтому подобные преобразования требуют серьёзной подготовительной работы. Возможно, нужна профессиональная переподготовка кадров, либо конкурсное занятие руководящих должностей в формирующихся Управляющих компаниях.
Возникают и стратегические проблемы - на уровне муниципальных образований, для организации конкурсов с привлечением частных фирм, требуется преодолеть серьёзное политическое сопротивление. Передача этой функции, на уровень управляющих компаний, позволяет в перспективе рассчитывать на конкурсный отбор не только в области эксплуатации, но и в сфере управления жилищным фондом, что резко повысит уровень управленческой деятельности в этой сфере.
Таким образом, в условиях, когда подавляющая часть жилищного фонда находится в муниципальной собственности и обслуживание жилья в значительной степени дотируется из местного бюджета, любой из применяемых механизмов управления жилищным фондом, решая одни проблемы, порождает другие.
Очевидно, что для формирования системы управления и обслуживания жилищного фонда необходимо, с одной стороны, исходить из реальных прав и обязанностей собственников недвижимости, которые допускают различные варианты построения таких систем, а с другой - из экономической целесообразности, которая позволяет выбрать из них один, наиболее рациональный.
Следует отметить, что обладание недвижимостью (жилищным фондом) возлагает на собственника бремя несения определённых обязанностей (функций), выполнение которых требуется для её содержания. Эти функции подразделяются на функции, непосредственно вытекающие из прав собственности, а также на функции управления и обслуживания.
Допустимые варианты, рассматриваемых систем управления и обслуживания жилищного фонда, обусловлены, прежде всего, тем, что собственник может распределять эти обязанности между собой и другими организациями, которые он нанимает для выполнения данных функций.
В основу системы управления, должно быть положено рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между:
- собственником;
- управляющей организацией;
- подрядными организациями.
Одним из основных принципов, который должен соблюдаться при формировании возможного разнообразия структур управления ЖКХ, является предоставление собственнику прав принятия решения о том, кто будет управлять, и обслуживать принадлежащую ему недвижимость.
Основной функцией собственника является соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья, иных объектов ЖКХ, обеспечения их финансирования, достаточного для качественного и надёжного обслуживания потребителей, сохранения и улучшения своего жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.
Собственник муниципального жилья вправе передать функции управления специализированной организации (службе заказчика), либо нанять стороннюю управляющею организацию на конкурсной основе. Однако, помимо предусмотренного действующим законодательством порядка выбора собственником способа управления жилищным фондом, получили также развитие не предусмотренные законодательством административные методы решения этих вопросов.
Сегодня, в связи с недостатком финансовых ресурсов на проведение преобразований в отрасли, основная цель организации, специализирующейся на выполнении функций управления, состоит в том, чтобы наиболее рационально распределять ограниченные финансовые ресурсы между различными видами работ (услуг). К функциям управляющей организации относятся также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль, за их выполнением, и заключение договоров с поставщиками услуг, договоров найма или аренды.
Основной функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ и функций, оговорённых в договоре подряда.
Предприятия по обслуживанию и управлению жилищным фондом как самостоятельные хозяйствующие субъекты не должны быть жёстко закреплены за какой-либо определённой территориальной единицей, как это сделано сейчас. Это позволит при организации конкурсов на обслуживание жилищного фонда стимулировать конкуренцию не только между государственными и частными компаниями, но и между государственными предприятиями.
При этом, необходимо создавать равные условия для работы - как частным, так и муниципальным (государственным) предприятиям. Это предоставление нежилых помещений для выполнения функций обслуживания без взимания арендной платы. Хотя как только оплату за жильё (не путать с коммунальными платежами) приведут в соответствие с затратами, необходимость этого отпадёт сама собой.
Существующая сегодня армия контролирующих и проверяющих организаций не защищает жителей от имеющегося произвола коммунального монополиста. Только свободная конкуренция сможет разрешить эту проблему.
Проводя реформу в отрасли, нельзя также не принимать во внимание реальное положение экономики в стране и в городе, а так же не учитывать платежеспособность населения.
Вопросы неразрешенные на высоком уровне, не могли сами собой разрешиться на низовых уровнях управления. Поэтому сегодня, как никогда, актуальной становится задача выработки стратегии по совершенствованию деятельности служб, приближенных к населению, имеющих возможность решать их каждодневные проблемы на районном уровне.
Актуальность и недостаточная изученность вопросов совершенствования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, определили структуру и содержание данной книги.
Цель авторов данной работы состоит в разработке методологических принципов и практических рекомендаций по совершенствованию менеджмента предприятий управляющих жилищным фондом направленного на повышение эффективности и конкурентоспособности, как существующих Дирекций Единого Заказчика, так и частных управляющих компаний, что в конечном итоге сможет повысить эффективность функционирования жилищно-коммунального хозяйства, привлечет инвестиции в отрасль. Только рынок как средство управления экономикой по своей природе обладает таким потенциалом.
1. КОМПЛЕКС МЕРОПРИЯТИЙ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ МЕНЕДЖМЕНТА В ПРАКТИКЕ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ (ДИРЕКЦИЙ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА) ИЗДАНИЕ ПЕРВОЕ
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов