МЕТОДИЧЕСКИЕРЕКОМЕНДАЦИИ
ПООРГАНИЗАЦИИФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВЖИЛИЩНОГОСТРОИТЕЛЬСТВА
СЕРИЯ "ФИНАНСИРОВАНИЕОБЪЕКТОВКОММЕРЧЕСКОЙНЕДВИЖИМОСТИ
ВЫПУСК 8
Москва 2001
В настоящей работе определены основные методические
подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решение о возможности
предоставления кредита на пели жилищного строительства. Особое внимание уделено
вопросам, которые представляют интерес для инициаторов строительных проектов,
обращающихся в банк за кредитом на этапе подготовки заявки на кредит и
бизнес-плана проекта. Материалы брошюры могут быть интересны потенциальным
инвесторам, а также участникам долевого строительства, предполагающим
вкладывать средства в реализацию строительных проектов. Данные рекомендации
помогут им более четко проводить анализ предлагаемых проектов, а также сделать
взвешенный вывод относительно перспектив участия в них.
Настоящие рекомендации соответствуют
международным стандартам кредитования и учитывают специфику российских условий.
Содержание
ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О НАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Заявление на выдачу кредита
Общие сведения о заемщике
Анализ проекта
Анализ строительной части проекта
Анализ обеспечения
Анализ рынка
Анализ спроса
Анализ предложения
Анализ емкости рынка
Маркетинг
Финансовый анализ заемщика
ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА
УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Юридические риски
Экономические риски
Риск неэффективности проекта
Строительные риски
ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ
Проблема достаточности обеспечения строительных кредитов
Особенности регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости
Понятие вновь создаваемого объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.
Законодательные основы регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости
Некоторые юридические проблемы, связанные с имущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов
Земельные права
Здания, сооружения и строительные материалы
Контрактные права
Препятствующие обременения
Права залогодержателей согласно договорам аренды земли
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Список документов для предоставления кредита
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Требования, предъявляемые к составлению заявления на кредит на строительство
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Утвержденная смета основных затрат на строительство
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Утвержденная смета дополнительных затрат на строительство
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Договор о предоставлении кредита на строительство
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Договор об ипотеке
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Договор ипотеки (Договор ипотеки объекта незавершенного строительства)
ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Договор залога прав аренды
ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Договор залога строительных материалов и объекта незавершенного строительства
ПРИЛОЖЕНИЕ 10. Договор уступки прав (права по строительному контракту)
ПРИЛОЖЕНИЕ 11. Договор уступки прав на проектную документацию и прав по контракту
ПРИЛОЖЕНИЕ 12. Договор об уступке прав на доходы от аренды
ПРИЛОЖЕНИЕ 13. Запрос на выдачу кредитных средств
ПРИЛОЖЕНИЕ 14. Разрешение на предварительную закупку стройматериалов
ПРИЛОЖЕНИЕ 15. Разрешение на внесение изменений в смету
ПРИЛОЖЕНИЕ 16. Требования законодательства о резервировании и налогообложении банковской деятельности
ПРИЛОЖЕНИЕ 17. Принципы составления и использования интерактивных моделей потоков денежных средств по проектам кредитования строительства
Методика и принципы финансового анализа строительных проектов с использованием схем потоков денежных средств
Составление модели потоков денежных средств
ВВЕДЕНИЕ
Кредитование строительства - один из наиболее сложных видов кредитования. Строительные кредиты обычно предоставляются на достаточно длительный срок (от одного до двух лет), предусматривают сложную структуру обеспечения кредита, а также наличие в штате банка (либо среди его партнеров) высококвалифицированных специалистов в области строительства, маркетинга и оценки объектов недвижимости.
В СССР кредитование строительства велось в основном Промстройбанком. В банке были разработаны методики кредитования строительства самых различных проектов - жилья, промышленных объектов, объектов городской инфраструктуры. Эти методики были ориентированы на плановую централизованную экономику и во многом оказались неприменимыми в рыночных условиях, когда необходимо анализировать эффективность строительных проектов, исходя из текущей конъюнктуры спроса и предложения в соответствующем секторе рынка недвижимости, а также перспектив изменения этих параметров.
В начале 90-х годов недавно образовавшиеся коммерческие банки пробовали использовать методики Промстройбанка. К сожалению, в большинстве случаев неудачно. Например, Банк Санкт-Петербурга вложил более 26 млн долларов США в кредитование проекта по строительству гостиницы. Однако проект оказался недостаточно проработанным, и в итоге банк понес убытки. Кроме отсутствия методологии кредитования строительных проектов в рыночных условиях, банки столкнулись с рядом других проблем переходного периода:
1. Краткосрочная ресурсная база. В условиях высокой инфляции клиенты банков стремились размещать ресурсы на краткосрочной основе. Средний срок депозитов не превышал трех месяцев. Основной объем депозитов размещался на срок до одного месяца. При этом одна из основных задач банка - поддержание ликвидности. Это означает, что сумма и сроки привлеченных средств (пассивов) должны соответствовать суммам и срокам размещенных ресурсов (активов). То есть финансирование краткосрочных активов должно вестись за счет пассивов, срок обращения и сумма которых позволяют минимизировать риски и иметь при этом доход от размещения средств на рынке. Руководствуясь этим правилом, банки не видят иного выхода, кроме как выдавать краткосрочные кредиты. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что в период с 1990 по 1994 г. многие российские банки пытались финансировать долгосрочные активы за счет краткосрочных пассивов. Однако опыт показал, что такая политика зачастую приводит к кризису ликвидности банка и в конце концов к убыткам.
2. Высокие темпы инфляции. В начале 90-х годов инфляция превышала показатель 200% годовых. В этих условиях банки вынуждены были, с одной стороны, привлекать клиентов высокой процентной ставкой по депозитам (например, ставка депозитов с ежемесячной выплатой Сбербанка России составляла 120% годовых), а с другой стороны, искать высокодоходные инструменты вложения средств, не только позволяющие выплатить проценты по привлеченным средствам, но и приносящие доход (ставки кредитования доходили до 240% годовых и выше). Все это заставляло банки размещать ресурсы в высокодоходные и поэтому высокорискованные краткосрочные проекты. Часто результатом такой политики была потеря собственных и клиситских средств.
3. Нестабильность валютного курса. В условиях общей экономической нестабильности размещение средств в долларах США представлялось важнейшим инструментом сбережения накоплений. В свою очередь, банки, стараясь защитить себя от нестабильности валютного курса, номинировали кредиты в долларах США. Однако источником погашения предоставленных кредитов были рублевые поступления предприятий-заемщиков (особенно ярко это было выражено при кредитовании промышленного строительства). В условиях нестабильности курса доллара США по отношению к рублю возникал значительный валютный риск, который неоднократно становился причиной банкротства и банков, и их заемщиков.
Еще один фактор, препятствующий активизации работы банков на рынке кредитования строительных проектов, - отсутствие грамотно проработанных бизнес-планов проектов строительства, позволяющих банку как потенциальному кредитору четко оценить успех реализации этого проекта. Типичной проблемой бизнес-планов, которые представляют российские девелоперы строительных проектов в банки, является низкий уровень проработки разделов, посвященных маркетингу, планированию продаж и расчету финансовых потоков. То есть всего того, что составляет основу для оценки перспектив окупаемости проекта и успеха его реализации. При этом техническая часть проекта обычно подготовлена на высоком профессиональном уровне. Это относится (хотя и в разной степени) к строительству как промышленной, так и коммерческой, а также жилой недвижимости.
Безусловно, все указанные выше проблемы негативно сказывались на активности работы российских банков на рынке кредитования строительных проектов.
Специфическая ситуация сложилась на рынке кредитования промышленного строительства. Это обусловлено рядом причин. Проекты такого рода строительства обычно реализуются предприятиями за счет собственных временно свободных денежных средств. В том случае, когда для нелеп фиксирования проектов промышленного строительства привлекаются кредиты коммерческих банков, обеспечением выступают поступления средств на счета предприятий и контракты на поставку производимой предприятиями продукции. Методики кредитования промышленного строительства в этом случае не отличаются по своей сути от кредитования оборотного капитала предприятия. Такой подход к кредитованию обусловлен тем, что обеспечение в виде залога производственных мощностей (ипотеки промышленной недвижимости) являемся низколиквидным залогом.
Кредитование проектов по созданию коммерческой недвижимости в той или иной степени осуществлялось российскими банками. До последнего времени кредитовались в основном проекты по строительству быстровозводимых зданий (мини-маркетов), оптово-розничных рынков, АЗС, офисных центров, складских помещений и т.п. Это было связано с тем, что такого рода проекты имели короткий срок окупаемости, их стоимость была относительно высока, а доходы от использования этой недвижимости значительны и прогнозируемы, что делало ипотеку таких объектов ликвидным обеспечением.
С точки зрения организации финансирования наиболее сложны проекты жилищного строительства. Несмотря на значительный потенциальный спрос на жилье, платежеспособный спрос достаточно трудно прогнозировать в связи с отсутствием объективных данных о реальных доходах домохозяйств, реальной цене сделок купли-продажи жилья и т.п. Кроме этого, реализации проектов жилищного строительства составляет не менее одного-двух лет, в связи с чем в условиях нестабильной экономики вероятен пересмотр условий кредитных договоров (например, изменяется ставка ре-финансирования Банка России или изменяется курс рубля к доллару США), что негативно влияет на требования, предъявляемые Банком России к резервированию по кредитам и отнесению кредитов к более высоким категориям рискованных активов. Также сложно четко спрогнозировать платежеспособный спрос на готовые квартиры к моменту государственной приемки здания
В отличие от инициаторов проектов, реализуемых на рынке промышленного строительства и на рынке коммерческой недвижимости, инициаторы проектов на рынке жилищного строительства не в состоянии представить адекватного обеспечения запрашиваемых кредитов, если банк откажется рассматривать в качестве обеспечения кредита вновь создаваемый объект недвижимости. Это связано с тем, что не обремененные обязательствами активы организаций, выступающих инициаторами проектов, обычно во много раз меньше совокупных затрат, связанных со строительством жилого дома.
Указанная выше проблема характерна не только для России, но и для абсолютного большинства развитых стран. Во всем цивилизованном мире банки кредитуют строительство под залог вновь создаваемого объекта, при этом коэффициент LTV, характеризующий отношение суммы кредита к текущей стоимости обеспечения, принимается обычно не более 0,7 (т.е. порядка 30% от стоимости проекта вкладывает инициатор проекта). В структуре обеспечения по кредиту доля вновь создаваемого объекта недвижимости составляет не менее 50%. Существенным элементом обеспечения является залог прав на земельный участок, выделяемый на цели строительства.
До недавнего времени российские банки не могли использовать вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспечения выдаваемых кредитов. Во-первых, земельные участки, выделяемые в России на цели строительства, обычно предоставлялись в краткосрочную аренду с расплывчатой формулировкой "для застройки", это создавало правовую неопределенность и не стимулировало банки использовать эти земельные участки как структурную часть обеспечения кредита. Во-вторых, в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипотека вновь создаваемых объектов недвижимости должна была регистрироваться, но в учреждениях юстиции отсутствовала методика осуществления таких регистрационных действий. В совокупности с краткосрочной ресурсной базой банков и другими указанными выше негативными моментами это делало банковское кредитование проектов жилищного строительства высокорискованным бизнесом. Не удивительно, что в подобной ситуации банки (за редким исключением) не кредитовали жилищное строительство.
Основная масса проектов в жилищном строительстве реализовывалась на основе договоров долевого строительства и инвестирования. В рамках такого рода проектов риски строительных проектов полностью переносились на граждан, являвшихся покупателями (на момент заключения сделки - инвесторами2) квартир. Следствием этого стала волна мошенничеств, в результате которых граждане лишались своих денег и не получали квартир взамен. Например, в Калининграде строительная компания собрала денежные средства с граждан (военнослужащих одной воинской части) для строительства жилого дома. Когда дом был построен, граждане, вложившие свои сбережения в строительство, узнали, что все квартиры в нем проданы другим лицам. В ходе судебного разбирательства строительная компания отстояла свое право на продажу квартир третьим лицам на том основании, что в договоре долевого строительства не был указан конкретный почтовый адрес строящегося дома, а было указано владение, расположенное на одной из улиц города. Сотрудники строительной компании не отрицали своих обязательств по договорам долевого строительства, но заявляли, что в настоящее время этот проект находится в стадии реализации, демонстрируя землеотвод, оформленный под строительство дома на той же улице, где был построен жилой дом, являющийся предметом судебного разбирательства. Суд принял сторону строительной компании. С того момента прошло три года. Военнослужащие квартир не получили, а сама строительная компания исчезла.
2 Инвестор - юридическое или физическое лицо, вкладывающее инвестиции (денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку) в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта
Зачастую в результате реализации строительного проекта оказывается, что общее количество строящихся квартир меньше числа инвесторов. Подобная ситуация объясняется тем, что договоры долевого строительства и инвестирования до последнего времени нигде не регистрировались, и все определялось исключительно моральными качествами застройщика, который брал на себя функции контроля за соответствием прав требований инвесторов и объемов строительства.
В 50% случаев реализации строительных проектов, основу финансирования которых составляли договоры долевого строительства и инвестирования, инвесторы и дольщики оказывались в ситуации, когда их ставят перед фактом, что стоимость строительства меняется (практически всегда в сторон) увеличения) в процессе реализации проекта. Инвесторы и девелоперы вынуждены вносить дополнительные средства в проект, иначе они рискуют потерять все, что вложили ранее. Нередки случаи, когда и после внесения дополнительных средств строительство объектов так и не было завершено. Получив денежные средства от партнеров по проекту, застройщик теряет интерес к реализации проекта. Особенно часто это происходит в том случае, если и застройщик, и его генеральный подрядчик являются аффилированными структурами. В этом случае сам проект может быть направлен на то, чтобы привлечь на открытом рынке денежные средства под предлогом реализации строительного проекта, переправить средства генеральному подрядчику и в дальнейшем обанкротить застройщика, привлекавшего средства. Взыскам, денежные средства с подрядчика в этом случае достаточно сложно, так как определенные работы выполняются, все они подтверждаются актами, сметами и т.п. (просто завышается стоимость производства строительных работ) Все это привело к тому, что граждане стали опасаться вкладывать денежные средства в проекты долевого строительства.
В то же время не вызывает сомнения тот факт, что строительный бизнес весьма прибылен с точки зрения вложения средств и при хорошо поставленной деятельности кредитующих и экспертных подразделений банков может стать весьма перспективным направлением деятельности банков. Рентабельность реализации строительных проектов, по экспертным оценкам, доходит до 200%. Наметившиеся положительные тенденции в экономике и правовой системе страны стимулируют банки работать на этом рынке. В первую очередь, отметим следующие процессы:
1) стабилизировался валютный курс;
2) существенно снизились, по сравнению даже с 1999 г., ставки привлечения и размещения ресурсов коммерческими банками;
3) растут сроки депозитов, на которые размещаются ресурсы в банках, увеличиваются неснижаемые остатки на счетах клиентов;
4) в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появляются методики, позволяющие регистрировать сделки ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости. Например, в г. Саратове Сбербанк прокредитовал строительство порядка 20 коттеджей; при этом, в качестве одного из видов обеспечения кредитов, выступали сами строящиеся объекты. Саратовская регистрационная палата смогла зарегистрировать ипотеку этих объектов;
5) увеличивается доля граждан и предприятий, выводящих свои доходы из теневого сектора экономики (в частности, большой прорыв в этом направлении ожидается после введения в 2001 г. единой пониженной ставки подоходного налога в размере 13%);
6) в стране начинает действовать система ипотечного жилищного кредитова¬ния, объективно способствующая повышению спроса на рынке жилья, в том числе и на рынке вновь построенного жилья (например, ипотечным жилищным кредитованием занимается компания «Дельта-Кредит», КБ Гута-Банк, АКБ Собинбанк и др., активизирует свою деятельность Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).
В этих условиях кредитование строительства становится привлекательным бизнесом для коммерческих банков.
Настоящие рекомендации предназначены для широкого круга участников рынка проектов жилищного строительства (многоэтажного и коттеджного) - банков, девелоперов проектов, застройщиков и т.д. За рамками рекомендаций остались вопросы кредитования индивидуального жилищного строительства, что, с одной стороны, обусловлено спецификой работы банков с физическими лицами, а с другой стороны, спецификой сегмента рынка, на котором такие проекты реализуются (в основном - сельская местность).
В рекомендациях определены основные методические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решение о возможности предоставления кредита на цели строительства, подчеркнуто, на что должен обратить особое внимание инициатор проекта, обращающийся в банк за кредитом, на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проекта строительства. Издание может быть интересно инвесторам, участникам долевого строительства (в том числе муниципалитетам). С помощью этих рекомендаций они могут более четко провести анализ предлагаемых им проектов и сделать взвешенный вывод относительно перспектив своего участия в них.
При подготовке работы использованы материалы, подготовленные ранее Фондом "Институт экономики города" в рамках реализации серии проектов Агентства США по международному развитию и посвященные проблемам развития кредитования строительства и кредитования коммерческой недвижимости (в частности, первое издание методического пособия "Программа финансирования строительства жилой недвижимости в России").
Документы, представленные в данной брошюре, разрабатывались в соответствии с требованиями Указа Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах". Указ и прилагаемое к нему Положение устанавливают общий порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья.
ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О НАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
— Все документы — Директивные письма, положения, рекомендации и др. — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОРГАНИЗАЦИИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СЕРИЯ "ФИНАНСИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВЫПУСК 8
В Госдуме заявили о новой мере поддержки для переживших стихийное бедствие
Правительство разработало новый законопроект о ликвидации незаконных свалок
Юрист Локтионова: на даче нельзя выращивать мак снотворный и ипомею трехцветную
Минстрой России: Москва стала самым комфортным для проживания городом России
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж